Plus values des particuliers

La loi de finances pour 2004 réforme, pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2004, de le régime d'imposition des plus-values immobilières, notamment en modifiant les règles de détermination de la plus-value imposable et en supprimant l'actuelle obligation déclarative (imprimé n° 2049). L'impôt sur les plus-values serait calculé au taux forfaitaire de 16 % et serait acquitté au moment de l'enregistrement de la cession par le notaire pour le compte du contribuable.

Les principales exonérations sont maintenues et aménagées tandis que certaines sont supprimées. 

Exonérations supprimées

Sont supprimées pour les cession s intervenues depuis le 1er janvier 2004, les exonérations prévues en faveur :

· de la première cession d'une résidence secondaire ;

· des contribuables ayant un faible patrimoine immobilier ;

· de la cession de terrains à usage agricole ou forestier ;

· de cessions de terrains à bâtir situés dans les DOM.



Exonérations maintenues

· Résidence principale
· Première cession d'une résidence par les non-résidents
· Exonération tenant au montant de la cession

Pour les biens immobiliers, le montant de cession en dessous duquel la plus-value n'est pas imposée est relevé de 4 600 € à 15 000 €. Ce plafond s'applique pour chaque opération réalisée et non plus globalement pour toutes les cessions réalisées dans l'année par le contribuable. 

· Exonération tenant à la durée de détention

L'exonération pour durée de détention est avancée de 22 ans à 15 ans. En effet, la loi prévoit l'application d'un abattement annuel de 10 % sur la plus-value réalisée à partir de la 6ème année de détention pour un bien immobilier et à partir de la 3ème année pour un bien meuble. Il en résulte une exonération totale lorsque le bien a été détenu pendant au moins 15 ans pour un immeuble et au moins 12 ans pour un bien meuble.

· Expropriation pour cause d'utilité publique

En revanche, la plus-value n'est pas exonérée en cas de remploi de l'indemnité :

- dans des travaux d'amélioration (sauf s'ils sont effectués à l'occasion de travaux de construction ou de reconstruction et en sont indissociables,

- dans l'acquisition de parts ou actions de sociétés dont l'actif est composé exclusivement d'immeubles ; 

· Remembrement

L'exonération des plus-values réalisées sur des biens échangés dans le cadre d'opérations de remembrement est maintenue.

· Titulaires de pensions de vieillesse

L'exonération des plus-values de cessions réalisées par les titulaires de pensions de vieillesse est maintenue et aménagée. Pour en bénéficier, ces contribuables doivent désormais remplir les 2 conditions suivantes :

- ne pas être passible de l'ISF au titre de l'avant dernière année précédant celle de la cession,

- et avoir, au titre de cette dernière année, un revenu fiscal de référence inférieur à certaines limites.

Détermination de la plus-value

La plus ou moins-value brute est toujours égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant.
Certaines de ces règles sont toutefois modifiées dans le sens d'une plus grande simplification.
Ainsi, notamment, il n'est plus fait de distinction entre les plus-values à court ou long terme (l'application du coefficient d'érosion monétaire étant supprimée) et les modalités d'abattement pour durée de détention ont été modifiées. 

Prix de cession

Le prix de cession demeure celui stipulé dans l'acte, sauf dissimulation du prix réel de vente.
les règles de détermination de ce prix ne sont pas modifiées.
Ce prix doit être majoré de l'ensemble des charges en capital et des indemnités stipulées au profit du cédant. Comme jusqu'à présent, les indemnités d'assurance versées à la suite du sinistre de l'immeuble cédé ne sont pas prises en compte. Le prix de cession est réduit des taxes et frais supportés par le cédant à l'occasion de la cession sur présentation de justificatifs. 

Prix d'acquisition

Le prix d'acquisition à retenir est toujours le prix stipulé dans l'acte, sauf dissimulation.
Ce prix n'est plus revalorisé par application du coefficient d'érosion monétaire.
S'il s'agit d'un bien acquis par voie de succession ou de donation, le prix d'acquisition est égal à la valeur vénale du bien au jour de la transmission. 
La réduction de 20% du prix de la valeur vénale si le bien, lors de la succession, était occupé par le conjoint survivant et/ou des enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint est maintenue.

La loi précise les frais qui peuvent être retenus en majoration du prix d'acquisition. Désormais, ces dépenses ne seront prises en compte que sur présentation de justificatifs, sauf lorsque la possibilité de les décompter forfaitairement est donnée au contribuable.
Des changements notables sont apportés quant aux majorations pour frais afférents à l'acquisition et en ce qui concerne les dépenses de construction ou de rénovation supportées par le cédant.
Les frais afférents à l'acquisition du bien à titre gratuit (droits de mutation payés lors de la transmission) seront désormais pris en compte. La liste de ces frais sera fixée par décret. Les droits de mutation à titre gratuit qui ne pouvaient pas être pris en compte jusqu'à présent pourront majorer le prix d'acquisition.

Pour les frais afférents à une acquisition à titre onéreux, le taux forfaitaire que le cédant est autorisé à appliquer passe de 10 % à 7,5 %. Bien entendu, si l'ensemble des frais supportés par le cédant dépassent 7,5% du prix d'acquisition, il sera possible de les prendre en compte dans leur intégralité si le contribuable en apporte les justificatifs.
Enfin, pour les frais de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration, seront pris en compte sur présentation des factures si le bien cédé a été détenu durant moins de 5 ans par le cédant. En revanche, si le bien a été détenu pendant plus de 5 ans, le cédant est autorisé à majorer de 15 % son prix d'acquisition sans apporter les justifications de ces dépenses. Bien entendu, s'il est à même de présenter des factures qui justifient de frais de construction ou de rénovation supérieurs à 15%, ceux-ci seront intégralement pris en compte en majorant d'autant le prix d'acquisition. Pour être pris en compte, ces travaux ne doivent pas avoir été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et ne pas présenter le caractère de dépenses locatives.

Les frais de voirie seront déductibles dans les mêmes conditions qu'avant le 1er janvier 2004.
Les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition ou la réparation d'une résidence secondaire ne sont plus pris en compte.

Abattement pour durée de détention

La loi porte de 5 à 10 % l'abattement annuel par année de détention appliqué sur la plus-value brute et en repousse l'application, à partir de :

· la 6ème année pour les biens immobiliers (précédemment la 3eme année), 

· et à partir de la 3ème année pour les biens meubles.

S'agissant des biens meubles, à l'abattement de 10 % s'ajoute un abattement supplémentaire de 15 % pour les cessions de chevaux de course ou de sport entre la date d'acquisition du cheval et la fin de la 7ème année.

Remarque

Ce nouveau taux de 10% et ces nouvelles conditions d'application auront pour conséquence un accès anticipé au bénéfice d'une exonération totale. Sont en revanche pénalisées par ces nouvelles règles, les cessions de biens qui ont été détenus entre 3 et 7 ans.

Abattement général

Comme actuellement, l'abattement général s'applique à la plus-value brute après, le cas échéant, l'abattement au titre de la durée de détention.
Cet abattement général est porté de 915 € à 1 000 € et s'applique à chaque opération de cession et non plus à l'ensemble des plus-values réalisées par le contribuable au cours de la même année. 
En revanche, les abattements spécifiques pour les biens faisant l'objet d'une expropriation et pour ceux qui sont cédés à l'amiable à l'Etat à certains de ses établissements publics sont supprimés.

Modalités d'imposition

L'imposition intervient au moment du versement du prix par l'acquéreur.
Les plus-values, n'étant plus soumises au barème de l'IR, ne peuvent plus bénéficier du système du quotient.
Une déclaration spécifique, dont le modèle sera établi par l'administration, doit tout de même être déposée sur laquelle devront être portés les éléments servant de base au calcul de l'impôt sur la plus-value. Le dépôt de cette déclaration conditionne l'enregistrement de la cession. Il existe des dérogations à l'obligation de déposer cette déclaration préalable.

La plus-value est soumise au taux forfaitaire de 16 %. A ces 16 % s'ajoutent 10 % de prélèvements sociaux (7,5 % de CSG, 0,5 % de CRDS et le prélèvement social de 2 %).
La déductibilité partielle de la CSG sur le revenu global imposable à hauteur de 5,1% est supprimée pour les plus-values immobilières réalisées à compter du 1er janvier 2004. 

Remarque

La CSG et la CRDS n'étant juridiquement dues que par les résidents, il en découle un régime d'imposition effective différent pour les personnes physiques fiscalement domiciliées en France, soumises au taux effectif de 26% (16% + 10% de prélèvements sociaux) et les personnes physiques résidentes d'un autre État membre de l'Union, soumises au seul taux d'imposition des plus-values immobilières de 16%. Les résidents de pays extérieurs à l'Union restent quant à eux soumis au prélèvement libératoire d'un tiers, sous réserve des conventions internationales applicables.

Le paiement de cet impôt doit intervenir intégralement lors du dépôt de la déclaration préalable.
En pratique, le paiement sera réalisé par les notaires, les huissiers, les greffiers pour les actes et jugements et par les secrétaires des administrations publiques pour les actes de celles-ci soumis à enregistrement. A charge, lorsqu'il s'agit d'officiers publics, de récupérer les sommes versées pour le paiement de l'impôt auprès du vendeur, ce qu'ils devraient faire en déduisant ces sommes du prix de cession, le vendeur ne recevant ainsi que le prix de cession net d'impôt.

Remarque

Ces modifications sont applicables aux cessions qui interviendraient à compter du 1er janvier 2004.