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Sous quelle forme a-t-on intérêt à acheter
un local dans lequel
la profession est exercée ?
A la formule traditionnelle d’acquisition du local professionnel en actif de l’entreprise s’oppose désormais celle consistant à créer une S.C.I. (Société Civile Immobilière) qui achète l’immeuble, et le loue à l’entreprise professionnelle proprement dite. Le choix de ce montage doit permettre de dissocier le patrimoine professionnel du patrimoine privé. En cas de cessation d’activité, la propriété des locaux pourra être conservée, et si l’immeuble est vendu, il sera imposé selon le régime des plus-values des particuliers et non pas celui des plus-values professionnelles.
En effet, un même contribuable peut être locataire d’un bien immobilier et associé de la société qui le donne en location. Ainsi, en tant que locataire, il peut déduire de ses revenus professionnels les loyers qu’il verse. En tant qu’associé de la S.C.I., il recevra sa part de bénéfice sur l’encaissement des loyers, et sera imposé à ce titre à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Exercer son activité professionnelle à son domicile
Les incidences fiscales d’une adresse unique à titre professionnel et à titre privé varient selon la nature de l’entreprise.
Pour les entreprises individuelles, la règle est simple : il est impossible d’établir un loyer. Seules sont déductibles les charges locatives (au prorata de la superficie occupée à titre professionnel).
Pour les sociétés, l’Administration accepte la déduction d’un loyer à condition qu’un bail écrit ait été établi, et que le montant du loyer corresponde au prix du marché. Il viendra en déduction du résultat de la société. Il sera imposé au titre des revenus fonciers entre les mains du propriétaire (après déduction forfaitaire de 14 %).
Il faut prendre garde toutefois aux conséquences de cette opération :
| Si l’immeuble a été acquis récemment, le propriétaire a pris l’engagement de l’occuper à titre de local d’habitation pendant trois ans pour bénéficier du régime de faveur qui s’applique aux droits d’enregistrement (7 % au lieu de 18,20 %). En occupant le local à titre professionnel, le contribuable ne respecte pas son engagement et il fera l’objet d’un rappel de droit assorti d’une pénalité de 6 %. |
| Si l’immeuble est cédé, le propriétaire ne bénéficiera pas de l’exonération de taxation de la plus-value au titre de la résidence principal. |
A NOTER :
Une personne qui demande son immatriculation au registre du commerce et des sociétés est autorisée à installer le siège de son entreprise dans son local d’habitation pendant une durée de cinq ans. Dans cette hypothèse, une réponse ministérielle à un parlementaire (réponse Authié du 9 mai 1985) indique que "le régime de faveur n’est pas remis en cause si l’acquéreur a pris la décision d’user de la faculté offerte par la loi de domicilier temporairement son entreprise (au maximum cinq ans) dans les locaux d’habitation ".
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