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QUEL EST L'AVANTAGE FISCAL DES OPERATIONS REALISEES DANS LE CADRE DE LA LOI MALRAUX ?
La réalisation d'une opération de restauration immobilière ("loi Malraux") correspond à un investissement locatif. Mais, à la différence d'une acquisition classique, d'importants travaux de restauration sont prévus à l'origine. Ceux-ci doivent être exécutés cependant dans le respect de certaines règles d'urbanisme. L'avantage fiscal consiste dans la déduction du revenu global, sans limitation de montant, d'une grande part des travaux réalisés. Il concerne donc les contribuables imposés dans les plus hautes tranches du barème.
Selon le dispositif qui s'applique aux propriétaires ayant obtenu une autorisation de travaux depuis le 1er Janvier 1995, le déficit foncier, à l'exclusion de la part résultant des intérêts d'emprunt, est imputable sur le revenu global sans limitation de montant. Les charges sont déductibles dans les conditions suivantes:
| La restauration de l'immeuble bâti doit être entreprise à l'initiative d'un propriétaire ou |
d'un intermédiaire immobilier
| Les travaux doivent être réalisés dans le cadre d'une opération réalisée dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager. |
| Les travaux de démolition doivent être imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire. Est autorisée également la déduction des travaux de reconstitution de toiture ou de murs existants lorsqu'ils ont été rendus nécessaires. Il en est de même pour les travaux de transformation en logement dans le volume bâti existant. |
ATTENTION : en contrepartie de ce régime particulier, le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de six ans. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration.
La réhabilitation de locaux d'habitation en zone franche urbaine
Les propriétaires de logements situés en zone franche urbaine qui engagent des travaux en vue de la réhabilitation de ces biens immobiliers dans les conditions prévus par la loi du pacte de relance pour la ville (loi du 14 novembre1996) bénéficient d'un régime de faveur pour les dépenses payées à compter du 1er janvier1997,
Les travaux doivent faire l'objet d'une convention approuvée par le préfet, et les propriétaires doivent s'engager à procéder à la réhabilitation complète des parties communes de l'immeuble bâti.
Les logements devront être affectés dans les douze mois de l'achèvement des travaux
à la location nue à usage de résidence principale du locataire pendant six ans.
Si ces conditions sont respectées, les propriétaires peuvent déduire les charges classiques, mais également les dépenses de démolition et les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs.
Les déficits, à l'exception des intérêts d'emprunt, sont imputables sur le revenu global sans plafonnement.
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