Les loueurs en meublé non professionnels 

Ce sont les personnes qui donnent en location meublée:
• soit des locaux spécialement destinés à la location ;
• soit une ou plusieurs pièces de leur habitation personnelle. 
Entrent notamment dans cette catégorie les loueurs de chambres d'hôtes, de meublés de tourisme ou de gîtes 
ruraux (collectivités locales et agriculteurs). 

Dans la majorité des cas, les locations en meublé saisonnières sont considérées comme des locations non professionnelles (LMNP) parce qu'elles concernent : 

• des loueurs qui ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueurs en meublé ;
• des loueurs qui, bien qu'inscrits au registre du commerce, retirent de cette activité à la fois un montant de recettes inférieur ou égal à 23000 € TTC et moins de 50 % de leur revenu global. 

Les mises à disposition de caravanes, mobil-homes et habitations légères de loisirs réalisées dans les terrains de camping sont assimilées à la fourniture de logements meublés lorsque ces biens constituent de véritables installations fixes.
Le législateur a prévu pour vous un régime déclaratif très simplifié, à condition que le montant brut annuel des loyers encaissés ne dépasse pas 76 300 EUR (à ajuster prorata temporis en cas de début ou de fin d'activité en cours d'année). C'est le régime dénommé "micro-bic".



Comment s'apprécient les limites de 23000 € et le seuil de 50 % ? 

Les recettes brutes à prendre en considération doivent s'entendre du total des loyers courus taxes comprises. 

Le seuil de 50 % du revenu global est apprécié en comparant le montant net des revenus de la location au total des revenus nets catégoriels de l'ensemble du foyer fiscal (avant déduction des charges du revenu global et des déficits des exercices antérieurs) y compris les revenus provenant de la location et, le cas échéant, ceux taxables à un taux proportionnel. 


Quels sont les impôts à acquitter ? 

La location en meublé constitue une activité commerciale. Les profits qui en résultent sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux 
(BIC), et non revenus fonciers, d'après l'un ou l'autre des régimes d'imposition prévu par la loi (micro-entreprises, réel simplifié et réel normal) en fonction du chiffre d'affaires réalisé. 

Cette activité commerciale est également soumise aux impôts locaux: 

• taxe professionnelle dès lors que la location même saisonnière présente un caractère habituel ; seule les location d'une partie de l'habitation principale du propriétaire sont exonérés. 

• taxe d'habitation si le propriétaire dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location ; 

• taxe foncière sur les propriétés bâties pour le propriétaire du meublé. 


La détermination du bénéfice imposable 

Il existe trois régimes obéissant à des règles différentes de détermination du bénéfice imposable en ce qui concerne les locations en meublé saisonnières : microentreprises, réel simplifié ou réel  normal.
Il est possible d'opter, avant le le, février de chaque année, pour un régime différent de celui dont le loueur relève normalement (exemple : si vous relevez de plein droit du régime micro-entreprises, vous  pouvez opter pour le réel simplifié). 

Le régime des micro-entreprises 

Vous relevez du régime des micro-entreprises au titre de l'année 2005 à la double condition que vos  recettes n'excèdent pas 76300 € HT et que vous bénéficiez d'une exonération de TVA ou de la  franchise en base de TVA (C'est-à-dire une franchise qui dispense de la déclaration et du paiement  de la tva si les recettes sont inférieures à 27000 €).
Dans cette situation vous n'avez pas à remplir de déclaration spéciale, vous portez les recettes sur  votre déclaration des revenus n° 2042

Vous serez imposé après application d'un abattement de 71 % qui ne peut être inférieur à 305 €

Vous devez tenir et présenter, sur demande de l'administration, un livre mentionnant l'origine et le  montant de vos recettes. 

Bon à savoir : pour les entreprises saisonnières, le chiffre d'affaires annuel de 76300 € HT ne fait  pas l'objet d'un ajustement prorata temporis lorsque l'activité commence ou cesse en cours d'année. 

Le régime réel simplifié d'imposition 

Ce régime s'applique de plein droit si le chiffre d'affaires réalisé en 2006 est supérieur à 76300 € HT et n'excède pas 763.000 € HT
Vous pouvez opter pour ce régime avant le le, février par courrier adressé au service des impôts  dont vous dépendez (si vous relevez du régime des micro-entreprises).
Vous devez souscrire avant le le, avril  une, déclaration spéciale de résultat n° 2031, et  compléter le cadre D de l'annexe n° 2031 ter.
La déclaration n° 2031 est accompagnée des annexes suivantes
• bilan simplifié (sauf dispense) ;
• un compte de résultat simplifié de l'exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable  et résultat fiscal) ;
• un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins values ;
•un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables. 
La déduction des amortissements pour l'assiette de l'impôt suppose que les immeubles donnés en location soient inscrits à l'actif du bilan simplifié (2033 A) .
Les loueurs en meublé qui sont dispensés de produire un bilan du point de vue fiscal peuvent, lors de la souscription de la déclaration 2031, inscrire un élément (immeuble, 
par exemple) dans l'actif de leur entreprise en le mentionnant sur l'imprimé 2033 C.
Cette inscription permet de déduire du chiffre d'affaires les charges relatives à la propriété ainsi que les frais de gestion.



À noter
Si l'immeuble donné en location n'est pas inscrit à l'actif du bilan simplifié, le loueur en meublé ne peut déduire de son résultat imposable qu'une fraction des charges de 
gestion au prorata de la durée effective de location. Les charges correspondant à la période au cours de laquelle il a la jouissance du logement meublé ne sont pas déductibles. 
Remarque: l'imputation des déficits sur le revenu global est possible si en cas de location  meublée professionnelle. 



Les impôts locaux 
La taxe professionnelle
Les loueurs en meublé sont imposables à la taxe professionnelle. Toutefois, les personnes  qui louent ponctuellement en meublé une partie de leur habitation personnelle sont exonérées  de plein droit, lorsque la location ne présente aucun caractère périodique. De même, les personnes  qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont  exonérées de plein droit lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du  locataire et que le prix demeure fixé dans des limites raisonnables.

Les loueurs de gîtes ruraux, les loueurs de meublés de tourisme ainsi que les personnes 
qui louent ou sous-louent tout ou partie de leur habitation personnelle, dans les cas autres  que ceux évoqués ci-dessus, sont exonérés de taxe professionnelle, sauf si les collectivités  territoriales décident par délibération, pour la part qui leur revient, de rétablir la taxe professionnelle sur ces locaux. 

Les personnes qui louent des locaux spécialement aménagés uniquement en vue de la location en meublé sont toujours imposables de plein droit à la taxe professionnelle.
Vous pouvez bénéficier du plafonnement de votre imposition en fonction de la valeur ajoutée produite par  cette activité durant l'année d'imposition. La demande doit être formulée auprès de votre centre des impôts sur l'imprimé n° 1327 STP,  accompagné d'une copie de l'avis d'imposition. 

La taxe d'habitation
Les personnes qui louent des locaux en meublé sont imposables à la taxe d'habitation sur ces locaux,  lorsque ces derniers constituent leur habitation personnelle. Si les collectivités territoriales décident  par délibération, pour la part qui leur revient, de rétablir la taxe professionnelle sur les locaux meublés,  le loueur devra alors acquitter à la fois la taxe professionnelle et  la taxe d'habitation. 

En revanche, vous n'êtes pas redevable de la taxe d'habitation pour les locaux que vous réservez exclusivement  à la location en meublé et qui sont spécialement aménagés à cet effet. 

La taxe foncière sur les propriétés bâties et les taxes accessoires
Si vous êtes propriétaire ou usufruitier, vous serez imposé à la taxe foncière sur les propriétés bâties, pour  les immeubles bâtis que vous possédez au le, janvier de l'année d'imposition.
Les communes ou groupements de communes peuvent instituer une taxe destinée à financer le service d'enlèvement  des ordures ménagères. Elles peuvent également instituer une redevance pour les ordures ménagères calculée en  fonction de l'importance du service rendu. Cette redevance se substitue alors à la taxe d'enlèvement des ordures
ménagères. 

Les droits d'enregistrement

L'acquisition d'un immeuble ou d'une fraction d'immeuble est taxée au taux de droit commun de taxe de publicité foncière perçue au profit des départements de 3,60 % (frais d'assiette et taxe communale de 1,20 % en sus).
Sont considérés comme affectés à un usage autre que l'habitation les locaux destinés à une exploitation à  caractère commercial ou professionnel : tel est le cas des locaux destinés à l'exercice de la profession de loueur en meublé lorsque le bailleur loue de façon habituelle,  même saisonnière, plusieurs logements 
meublés (à partir de deux), que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires.
Lorsque les immeubles acquis ne sont pas destinés à une telle exploitation, l'acquisition supporte une  taxe de publicité foncière à un taux maximal de 5 % (frais d'assiette et taxe communale de 1,20 % en sus).


Les exonérations 

L'exonération de TVA
Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation sont en principe exonérées  de TVA sans possibilité d'option.
•Toutefois, l'exonération ne s'applique pas à ces locations lorsque l'exploitant offre, en plus de l'hébergement, des prestations parahôtelières (le petit déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture du linge de maison, la réception de la clientèle) et qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité.
Sont exonérés pour cette activité
• les particuliers qui louent en meublé, de manière occasionnelle ou permanente, une résidence secondaire, un logement touristique ou une partie de leur résidence principale ;
• les collectivités locales et les associations qui donnent en location des gîtes ruraux ou communaux.

A noter
La fourniture de prestations annexes (petit déjeuner, blanchissage du linge personnel, téléphone, etc.)  demeure en revanche imposable 
à la TVA dans les conditions de droit commun, sous réserve de l'application de la franchise en base prévue à  l'article 293 B du CGI. 

L'exonération de l'impôt sur le revenu
Elle s'applique dans trois cas:
• vous louez une chambre d'hôte de manière habituelle pour une durée d'une journée, 
d'une semaine ou d'un vois (à des personnes qui n'y élisent pas domicile) et les recettes brutes annuelles  (loyers et éventuellement prestations annexes : petit déjeuner, téléphone, etc.) ne dépassent pas 760 € TTC.
En cas de franchissement de cette limite, vos recettes sont imposables en totalité ;

• vous louez ou sous-louez en meublé une partie de votre résidence principale (chambre, étage d'une maison). 
Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (par exemple un étudiant, un apprenti) et le prix de location est fixé dans certaines  limites raisonnables (publiés chaque année selon les  régions) ;
• vous louez ou sous-louez à des personnes bénéficiant du RMI, à des étudiants boursiers ou à des organismes  sans but lucratif qui louent à ces personnes. Cette exonération s'applique pendant les trois premières années de location si les loyers n'excèdent pas certaines limites  annuels par mètre carré habitable e selon les  régions.

Les déficits
Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas 
déductibles du revenu net global du foyer fiscal. 

Pour l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année 1995 et des années antérieures, ils s'imputaient exclusivement  sur les bénéfices retirés de cette même activité au cours des années suivantes jusqu'à la cinquième année incluse.
Depuis 1996, les déficits d'une année ainsi que les déficits résultant à reporter se déduisent de l'ensemble des bénéfices provenant  d'activités industrielles ou commerciales exercées à titre non professionnel par l'un des membres du foyer fiscal,
durant la même année et les cinq années suivantes.



Le régime de la microentreprise exclut la possibilité de constater un déficit.
Les plus ou moins-values de cession réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées.

Où déposer les déclarations ? 

Le lieu de dépôt des déclarations est normalement celui du lieu du meublé. 
S'il y a plusieurs meublés, le service compétent est 

- soit celui du lieu de résidence du redevable ; 

- soit  celui de situation d'un des meublés, 
en principe le plus important. 

Les loueurs en meublé qui exercent une autre activité imposable déposent leurs  déclarations auprès du service compétent pour cette autre activité.
Les modalités de déclaration 
- Vous devez indiquer le montant brut des loyers encaissés directement sur la déclaration générale d'impôt  sur le revenu, sur l'imprimé n° 2042 dans le paragraphe intitulé : "revenus et plus-values des professions non salariées - régime micro-bic".

RESUME

Ce régime favorable est facile d'accès (il suffit de garnir les logements de quelques meubles avant de les louer) et à sa fiscalité attractive s'ajoute l'avantage d'échapper aux dispositions contraignantes de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation et laisse la plus grande liberté de gestion au bailleur. Mais le marché est limité, l'essentiel de la demande des locataire portant sur des logements nus. De plus, l'article 631-7 du Code de la construction prévoit que à Paris et dans un rayon de 50 kms autour du périphérique, ainsi que dans les communes de plus de 10000 habitants, les locaux à usage d'habitation ne peuvent être ni affectés à un autre usage, ni transformés en meublés dont l'exploitant exerce la profession (qui loue plus de une logement quel que soit son régime fiscal) de loueur en meublé. 

On entrevoit la grande stratégie de développement que permet le régime de loueur en meublé professionnel. Dans une première phase de constitution de patrimoine, les charges d'exploitation et les intérêts d'emprunt absorbent l'essentiel des recettes. Aucun revenu imposable n'est alors dégagé et les amortissements sont reportés. Après quelques années, la part de remboursement du capital emprunté devient de plus en plus importante dans les échéances. Mais les amortissements de l'année et ceux reportés viennent à point pour maintenir à zéro les recettes imposables. A ceci s'ajoute la possibilité (voir plus haut) de revendre après 5 ans en exonération de plus-value.